我的驗屋經驗談，桃園呂會員

蕭曉院7號整理

前言：

投稿來的呂會員在預售屋交屋之際，委託驗屋公司協助，並將驗屋公司提供的文字、圖片檔案整理出來，希望對要自己驗、或委託驗屋公司驗的屋主（委託人）能有些幫助。

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房屋狀況

1. 驗屋日期：2017/05/18
2. 地點：桃園市
3. 屋況：新成屋 / 14F
4. 坪數：16 坪
5. 驗屋費用：12,000 TWD
6. 交屋日期：2017/06/22

找驗屋公司的原因

1. 隔行如隔山，資訊不對稱，容易被建商牽著走
2. 見樹不見林，容易只見表象缺失

屋主驗屋後的經驗心得

一、找驗屋公司的事前準備及心理建設

找驗屋公司 「不代表」 就可以不用去了解驗屋大小事

• 在驗屋公司來驗屋前，若有機會，可自行試著用網路上學到的一招半式來自行驗屋 (嗯，我就是在搞了以下有的沒的後，起了找驗屋公司的心…)

→彈珠撒了一地，仍然不知道到底平不平…

→木槌敲了半天，仍然不知道磁磚到底空不空…

→墨水噴了一堆，仍然不知道到底漏不漏…

• 驗屋公司不是打手，驗屋公司是站在第三方立場，專業檢驗房屋狀況，提供委託人客觀資訊 (或者說與建商談判的籌碼)

→委託人一開始並沒有搞清楚這一事實，將錯失溝通先機。

• 建商並不會照單全收「驗屋公司提出的所有缺失/建議」

→沒有錯，這和委託人的預期有很大的落差，最終還是要回歸到白紙黑字的合約。因此，請先有這個心理準備，才能更客觀的處理這些缺失與建議。

二、開始驗屋前的準備事項

委託人需與建商或相關人士事先協調事項如下：

1. 驗屋前「盡量」要求建商完成全戶清潔，以利驗收檢視（如：門窗玻璃、地磚等），最好清潔程度能到須脫鞋子才能進屋。

• 若未進行全戶清潔，將會影響驗收品質，驗屋公司僅能依現場條件檢查。
• 「盡量」的原因在於一般情況下，建商會在「交屋」時才進行全戶清潔，因此，驗屋階段考量到後續的缺失修繕，建商一般並不會清潔的很徹底。

2. 避免不必要之糾紛，欲進入自身屋內驗收或進入他戶進行檢視，及進行淹水測漏等作業前，皆須事先徵得建商或相關人士之同意。

• 委託人居住於14樓，大樓共15樓，除了當層的衛浴及陽臺需進行淹水外，亦需進入15樓的衛浴及陽臺進行淹水，且需至13樓檢查淹水狀況，由於此兩戶於當下均未售出（所有權人為建商），因此需與建商工務部說明欲進行淹水測試。

3. 淹水測試注意事項

淹水現場早晚點名

• 依照驗屋公司的建議，在與建商溝通後，委託人開始為期三天（5/15-5/17）針對陽臺及衛浴（含乾、溼區）的淹水測試。
• 建議淹水期間，每日至少巡視一次，針對水位及漏水進行檢測及確認

放水高度停看聽

•  若於放水過程即已發現乾、溼區間的門檻有縫隙（下圖紅框處），則乾溼區的放水高度要維持一致，且低於乾區與客廳的門檻（下圖黃框處），否則有可能會造成水溢出至其它空間的可能。
•  委託人第一天（5/15）於衛浴進行淹水測試時，溼區放水高度大於乾區，加上因為乾、溼區間的門檻有縫隙，導致溼區的水透過縫隙滲透到乾區，在經過一夜的滲透後，最終水溢過乾區與客廳的門檻時（下圖黃框處）…第二天（5/16）被建商工務部小唸了一下…

• 木質門扇穿褲子：若浴室門扇為木質（如上圖），則需於放水前，取一個夠大的垃圾袋，將門扇底部套起來，套袋過程請小心別弄破垃圾袋導致漏水。
• 缺失記錄表多多益善（別擔心你家的缺失也會多多益善，只是方便驗屋期間的作業）
• 驗屋前（一天），與建商拿取屋況修繕登記表（如下圖），使用來填寫驗屋缺失。

三、驗屋過程的注意事項

驗屋公司人員在驗屋過程間，請隨侍在側，了解驗屋眉眉角角。以下說明是按照時間序列，由發現問題開始，到與建商溝通之前，各階段相關資訊的收集：

 階段1：詳實將問題記錄在屋況修繕登記表

• 這是最後要與建商溝通的管道
• 不用擔心後續無法與建商完整陳述問題，說不清楚或是需要補充的部份，就交給驗屋公司進行說明。

問題描述

分電箱內未附電力單線圖及相關資訊

室外工作陽台插座易潑水，應加設防水蓋盒

本戶未設置專用制水閥，與法規不符

階段2：詢問驗屋公司人員相關問題的可能解決方案

• 這並不是拿來告訴建商該怎麼處理，而是自己心理先有個底，倘若這不屬於建商責任範圍時，至少知道後續 (例和：裝潢設計階段) 該怎麼處理。

問題描述	可能解決方案 (詢問驗屋公司人員)
分電箱內未附電力單線圖及相關資訊	按法規附上相關圖說及資訊
室外工作陽台插座易潑水，應加設防水蓋盒	加設防水蓋
本戶未設置專用制水閥，與法規不符	設置專用制水閥

階段3：判斷問題是「缺失」還是「建議」

• 學習在發現問題時，深呼吸數次 (發現問題的當下通常都很義憤填膺…)，先判斷問題是「缺失」還是「建議」。
• 委託人的判斷方式舉例說明如下表：

問題描述	可能解決方案 (詢問驗屋公司人員)	缺失/建議 (由委託人主觀認定)
分電箱內未附電力單線圖及相關資訊	按法規附上相關圖說及資訊	此問題與法規不符，故將其歸為”缺失”
室外工作陽台插座易潑水，應加設防水蓋盒	加設防水蓋	此問題並沒有任何法規規範必須如此，且合約上亦沒有註明，因此，將其歸為”建議”，並於後續裝潢階段處理
本戶未設置專用制水閥，與法規不符	設置專用制水閥	此問題與法規不符，故將其歸為”缺失”

階段4：與建商溝通驗出的問題

• 再強調一次：建商並不會照單全收「驗屋公司提出的所有缺失/建議」
• 在與建商溝通之前，建議先與驗屋公司就當日驗出的缺失來個「會前會」（套招）
• 針對每個問題的處理，心理能先有個底
• 釐清哪些問題可以用來當談判的籌碼
• 對於「建商可以解決的」，拿掉「花錢的是大爺」的心態，試著與直腸子的建商工務部門溝通驗屋的問題，並在適當時機拿出談判籌碼，以能解決驗屋問題為第一優先前提。
• 「缺失如何處理，是建商要去傷腦筋的」，別自作聰明的用道聽塗說來的一招半式，指示建商該如何處理缺失，除非你準備好要自負全責。
• 對於建商無法解決的部分，但是透過「後續裝潢設計階段可以解決的」，放下「執念」，接受「事實」(要花錢的)

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四、以下為呂會員的驗屋時程進度

1. 5/15 – 5/17 委託人於自家及樓上(15F)進行放水，並於自家及樓下(13F)檢視淹水狀況。
2. 5/18 驗屋，當天最後半小時由委託人與建商說明當日驗收出來的主要缺失
3. 5/25 驗屋完成後1個星期，驗屋公司提供驗收報告文字檔給建商，方便進行缺失的改善 (請見下方表格最後一欄 「缺失/建議 (委託人認定)」是委託人加上去給自己看的)
4. 6/13 建商/代銷回覆房屋修繕狀況 (最後一欄缺失與建議是委託人加上去的)
5. 6/21 收到驗屋公司的完整驗屋報告 (報告內容含購屋合約審閱)
6. 6/22 完成交屋

5/25 驗屋公司提供第一版本的驗收報告

(以下表格、紀錄圖片，由「驗屋師Home Inspector」提供，，不含最後一欄「缺失/建議 (由委託人認定)」內容)

6/13 建商回覆

完成將以打勾呈現，其餘部份可至現場再確認，避免已處理過，但未達屋主理想。

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驗收缺失照片(5/25報告)